1. Naturaleza Jurídica El boleto de compraventa es un contrato preliminar privado regido por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). No transfiere el dominio de forma definitiva, sino que genera la obligación legal de otorgar la escritura pública traslativa de dominio.
2. Requisitos y Protección Legal
- El “Umbral del 25%”: Según el CCCN, el comprador obtiene protección legal frente a terceros (concurso, quiebra del vendedor o embargos) al haber abonado al menos el 25% del precio. Recomendación práctica: Se sugiere un pago mínimo del 30% para evitar disputas.
- Oponibilidad: Para que el boleto sea oponible a terceros y tenga prioridad sobre cautelares, debe tener fecha cierta (certificación de firmas ante escribano y/o pago del impuesto de sellos registrado en Catastro).
- Principio de Ejecución: El boleto actúa como seña y permite exigir judicialmente la escrituración.
3. Contenido Esencial y Condiciones Todo boleto debe especificar: precio, forma de pago, estado de deudas, penalidades por incumplimiento y fechas de entrega y escrituración.
- Intervención Notarial: En caso que las partes acuerden la participación de un Notario (no necesario), se debe designar al escribano y establecer plazos estrictos para que el vendedor entregue la documentación necesaria.
- Boleto con Posesión: Si el comprador toma posesión del inmueble antes de la escritura, se acostumbra (no legislado) un pago de entre el 70% y 100% del total.
4. Aspectos Económicos y Gastos
- En el Boleto: Las partes suelen compartir por igual el costo de la certificación de firmas, aunque en realidad quien paga (el comprador) es el principal interesado ya que el vendedor recibe dinero y no requiere la certificación para ello. En el Boleto cada parte abona su respectiva comisión inmobiliaria. El adelanto de impuesto de sellos corre por cuenta del comprador si decide hacerlo.
- En la Escritura: Los honorarios profesionales, retenciones impositivas y el saldo del impuesto de sellos se liquidan exclusivamente al momento de la firma de la Escritura Traslativa de Dominio.
5. ¿Cuándo es indispensable utilizar un Boleto?
- Necesidad Financiera del Vendedor: Cuando el vendedor requiere el dinero del comprador para señar o reforzar la compra de otra propiedad.
- Impedimentos Temporales: Cuando existan sucesiones en trámite, vendedores en el exterior tramitando poderes o situaciones de incapacidad temporal que impidan la escritura inmediata.
- Emprendimientos y Desarrollos: En ventas de unidades a estrenar (pozo), donde la escritura solo es posible tras la finalización de obra y la subdivisión de planos (proceso que suele demorar de 2 a 3 años o más).
